Questo articolo è dedicato a tutti coloro che stanno cercando un general contractor sul web.
Il caso dell'amministratore di condominio
Un condominio che amministra vorrebbe eseguire lavori di efficientamento energetico installando cappotto come intervento trainante oltre infissi e caldaie come trainati, usufruendo del superbonus 110. Il fabbricato pur essendo unico è stato diviso in due condomini ognuno dotato di proprio codice fiscale, perciò prende accordi con il collega che amministra l'altra metà per individuare un soggetto possibilmente un general contractor in grado di eseguire i lavori su entrambi i condomini, applicando lo sconto in fattura.
Il collega gli presenta il commerciale di un general contractor che starebbe portando nelle assemblee dei condomini da lui amministrati.
I dubbi
Questo commerciale si presenta dicendo che stanno seguendo oltre 200 interventi superbonus tutti su condomini nel nord Italia e che a breve ne sarebbero partiti altri. Si sarebbero occupati di tutto dallo studio di fattibilità all'esecuzione dei lavori, compreso visto di conformità, invio della documentazione ad ENEA e Agenzia delle Entrate.
In assemblea mostra uno studio di fattibilità di un condominio su cui avrebbero già eseguito i lavori e dichiara che il contratto non sarebbe stato sottoscritto con il consorzio che rappresenta ma con una delle tante imprese che ne fanno parte.
Tanto l'amministratore quanto alcuni condomini non sono convinti, altri avrebbero firmato l'incarico subito, vista la promessa di fare tutti i lavori gratis, alla fine prevale la linea prudente (per fortuna loro) e votano per rimandare la decisione ad una successiva assemblea.
La richiesta dell'amministratore
Chiede il mio parere sapendo che come consulente assicurativo da oltre 2 anni studio i rischi a cui sono esposti condomini e privati sia per quanto riguarda l'esecuzione dei lavori, tanto in materia di sconto in fattura e cessione del credito.
Io gli rispondo che rispetto a fornire un parere, è più opportuno eseguire dei controlli sul consorzio e le altre aziende indicate nella bozza di incarico dello studio di fattibilità, prontamente mi gira la documentazione in suo possesso.
La documentazione prodotta
Unico documento: bozza contratto analisi di fattibilità.
Cos'è emerso
dall'analisi della bozza di contratto
A differenza di quanto prospettato in assemblea, nella bozza di contratto la controparte sarebbe il consorzio il quale per fornire i servizi di progettazione, direzione lavori ecc., si sarebbe avvalso di una società che potrebbe fornire tutti i servizi tecnici direttamente oppure attraverso professionisti sparsi in tutt' Italia. Scoprirò poi dalle visure essere a sua volta socia del consorzio.
Tra le altre cose da notare che nel contratto sono menzionati "servizi in house" termine improprio, dal momento che viene utilizzato quando una pubblica amministrazione decide di fare da sé invece di indire una gara.
Il consorzio parole testuali, "racchiude al suo interno una miriade di imprese", è abbastanza inusuale trovare espressioni di questo tipo all'interno di un contratto.
Il committente intende avvalersi della cessione del credito (in assemblea è stato prospettato sconto in fattura) che sono 2 cose ben diverse.
Non vengono indicati, soggetti incaricati, tempi per l'esecuzione dell'analisi preliminare, ed altri elementi che diano al condominio la possibilità di individuare chi fa che cosa, con quali tempi e soprattutto quali siano gli impegni che si assumono le parti.
Corrispettivi, vengono richiesti € 250 più IVA per ogni condomino, senza indicare se questa somma sarebbe stata trattenuta in caso di esito negativo.
Il conto indicato per eseguire il bonifico è di una banca d'investimento (SIM) che non opera con imprese (ho verificato l'IBAN tramite le App web).
Privacy, non è allegata, c'è solamente un richiamo generico prima della firma.
E cosa dalla ricerca
Avendo a disposizione le partite IVA ho scaricato le visure camerali da cui è emerso che:
Consorzio:
data di costituzione 30/07/2020
Alla data del 20/12/2021 risultava inattivo
Capitale sociale zero
Nr. soci 3 di cui due sono gli stessi della società che si occupa di erogare i servizi tecnici
Bilanci, consultabili zero
Cariche: 1 socio ha cariche in 17 società di cui 13 come amministratore, molte sono srls nate nel 2020, un altro ha cariche in 4 imprese di cui un'azienda agricola che produce ortaggi.
Aziende consorziate 2 srl e la società che fornisce i servizi tecnici, quindi non una "miriade".
Società di Advisoring (servizi tecnici)
Forma srls
data costituzione 17/02/2020
Alla data del 20/12/2021 da visura risultava inattiva
capital sociale € 2.800
Bilanci depositati zero
Soci 2 (presenti anche nel consorzio), amministratori 1
Quali indicazioni possiamo trarre
Sia il consorzio che la società di servizi sono nati da poco più di un anno.
Non hanno capacità economica (hanno capitale sociale insufficiente o nullo)
A differenza di quanto scrivono non hanno esperienza, competenze, organizzazione e struttura per eseguire lavori complessi come il superbonus o il sisma bonus 110, così come non ce l'hanno per qualsiasi ecobonus o bonus ristrutturazione.
Non hanno bilanci depositati causa inattività, ciò significa che non hanno liquidità e questo rappresenta un rischio per i committenti.
Il contratto denominato "scrittura privata" è poco più di un pezzo di carta, perché non regola in alcun modo i rapporti tra le parti.
Prima di valutare quali implicazioni potrebbero comportare in capo al committente vediamo in breve come funzionano i bonus fiscali nel settore edile, perché posso perderli e quali sono le conseguenze economiche.
Come funzionano il Superbonus e gli altri bonus edilizi
Il superbonus 110 è stato introdotto con il Decreto Legge 34/2020, il quale prevede che si ha diritto ad un credito fiscale pari al 110% delle spese sostenute, per lavori di efficientamento energetico a condizione che ci sia "il salto" di 2 classi energetiche entro i limiti di spesa previsti, tanto il salto delle 2 classi che il rispetto dei limiti di spesa (o il loro sforamento) devono essere certificati da un tecnico cd. asseveratore. L'adeguamento sismico deve essere anch'esso asseverato sia per quanto riguarda il miglioramento che per la congruità dei costi, senza vincolo di salto di classi.
Gli altri bonus edilizi sono soggetti solo all'asseverazione della congruità dei costi in caso di sconto in fattura o cessione del credito, non è richiesta nei lavori in edilizia libera inferiore a 10.000 euro o in caso di detrazione in dichiarazione, perché in questo caso il rifiuto può avvenire in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Sia nel Superbonus 110 che negli altri bonus edilizi oltre all'asseverazione da parte di un tecnico è necessario il visto di conformità da parte di un commercialista,commercialista CAAF o altro soggetto abilitato.
In quali casi si può perdere il diritto al credito fiscale
Innanzi tutto va evidenziato che il credito fiscale si può perdere parzialmente, nel caso in cui sia dichiarato non spettante, oppure totalmente nel caso in cui venga considerato inesistente.
Il credito si intende inesistente quando ad esempio il lavoro non è stato eseguito o non rientra tra quelli incentivati, mentre viene definito non spettante quando una parte dell'importo eccede i limiti di spesa, oppure è soggetto ad un'aliquota inferiore, nel qual caso l'Agenzia delle Entrate provvederà al recupero della sola parte eccedente, applicando una sanzione pari al 30% del credito non spettante oltre interessi, mentre se il credito è inesistente la sanzione va dal 100 al 200% dell'importo da recuperare a cui vanno sempre aggiunti gli interessi.
Superbonus 110: si può perde totalmente il diritto al credito fiscale ad esempio, nel caso in cui venga accertato il mancato raggiungimento dei requisiti (salto delle 2 classi se parliamo di ecobonus, mancato miglioramento della sicurezza sismica nel sismabonus). Il mancato salto delle 2 classi energetiche può essere causato sia da errori dei professionisti che dell'impresa che esegue i lavori.
Si può perdere parzialmente, ad esempio se erroneamente vengo portati in detrazione costi che eccedono i limiti di spesa o in caso di lavorazioni che avrebbero dovuto beneficiare di un'aliquota inferiore.
Bonus edilizi diversi dal 110: vale quanto riportato per il 110, se vi sono requisiti e non vengono rispettati si perde tutto il credito, negli altri casi Agenzia delle Entrate recupererà la parte non spettante, oltre sanzioni e interessi
Regolarità dell'intervento: sin dall'introduzione del bonus 36% le condizioni per poter beneficarne erano:
Regolarità urbanistica e catastale dell'immobile
Le imprese devono presentare il DURC (dichiarazione unica di regolarità contributiva)
Rispetto delle norme in materia di sicurezza
Queste condizioni sono valide anche ora, perciò se ad esempio l'impresa non è in regola con il versamento dei contributi previdenziali, oppure non vengono rispettate le norme sulla sicurezza nei cantieri e ciò viene accertato, il bonus è a rischio.
In merito al rispetto delle norme sulla sicurezza leggi l'articolo pubblicato su LavoriPubblici.it Superbonus 110 e adempimenti: occhio alla sicurezza.
In tema di obblighi del committente rimando all'articolo dello Studio Cataldi: la figura del committente lavori: obblighi e responsabilità
Qui una guida sulle responsabilità del committente: La responsabilità del committente nell'appalto
Leggi sulla responsabilità del committente che non verifica l'idoneità dell'impresa all'esecuzione dei lavori: Punto Sicuro sentenze commentate
Se non vuoi leggere di seguito sintetizzo obblighi e responsabilità del committente.
Il committente in base al Codice civile è responsabile in qualità di custode del bene (l'immobile), la giurisprudenza è ormai orientata sul principio che anche se è oggetto di lavori, non si può configurare il trasferimento della custodia all'impresa esecutrice.
Il decreto 81/08 in materia di sicurezza sul lavoro attribuisce al committente la responsabilità della scelta dell'impresa e ne deve verificare i requisiti tecnico-professionali per eseguire le opere.
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In pratica cosa comportano queste norme?
Responsabilità da custodia: in caso di danni a terzi durante l'esecuzione dei lavori, il committente sarà chiamato a risarcire i danneggiati insieme all'impresa.
Decreto 81/08: come detto in precedenza al committente spetta la scelta dell'impresa. Nel caso in cui l'azienda scelta non avesse i requisiti tecnico-professionali, sarà ritenuto responsabile per eventuali danni a terzi o infortuni in cantiere, configurandosi un'ingerenza che ha impedito di poter svolgere i lavori in sicurezza e a regola d'arte.
Ulteriori conseguenze: la mancanza dei requisiti tecnico-professionali espone anche al rischio di vedersi negare il credito fiscale. Pensiamo all'installazione di un cappotto termico che debba garantire il raggiungimento dei requisiti in ambito 110%, se i posatori non hanno adeguata formazione e non sono in possesso della certificazione prevista dal decreto 48/2020 il rischio che il lavoro non sia eseguito a regola d'arte è elevato. Se il cappotto non venisse installato secondo indicazioni, il produttore non rilascerebbe la certificazione ETAG, ma ciò che è peggio è il rischio di vedersi contestato il mancato raggiungimento dei requisiti e con esso il credito. Ciò ha anche riflessi su eventuali garanzie assicurative siano esse del produttore del cappotto (RC prodotti), dell'istallatore (postuma o garanzia di fornitura), tecnici (RC del direttore dei lavori) ed anche sulla garanzia a tutela del credito sottoscritta dal committente, che sarebbero tutte soggette a contestazione.
Cosa fare per ridurre al minimo questi rischi?
Prima di tutto bisogna affidarsi a tecnici competenti, termotecnico per la parte di efficientamento energetico, architetto, ingegnere o geometra per la parte di progettazione, direzione lavori e asseverazione, questo consentirà di ridurre la possibilità di errori. I tecnici con la loro esperienza saranno in grado di aiutare nella scelta dell'impresa. La loro terzietà rispetto a impresa o general contractor sono garanzia per il committente. Al contrario i tecnici forniti da chi esegue i lavori saranno in conflitto di interessi perché difficilmente andranno in contrasto con il soggetto che li paga.
Scegliere l'impresa, in base al caso che ho esposto e le responsabilità del committente non cercare le imprese sui social ma se proprio vuoi farlo:
Chiedi una visura camerale, per capire se è una realtà appena costituita oppure è presente da anni sul mercato.
Come prescritto da decreto 81/08 vanno richiesti iscrizione CCIAA e autocertificazione dei requisiti tecnico-professionali.
Verificare che chi esegue installazioni di cappotti, caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti fotovoltaici siano abilitati a farlo.
Chiedere quali garanzie assicurative o finanziarie prestano a tutela del committente.
Chiedere una copia del contratto da far visionare ad un esperto.
Per i primi 3 i punti i tecnici ti sapranno assistere al meglio.
Quali imprese non vanno scelte
Imprese neo costituite perché spesso sono nate da poco e appena finiscono i bonus vengono messe in liquidazione. Se dopo la fine dei lavori dovessero emergere difetti chi si farebbe carico dei costi di ripristino?
Spesso sono costituite in forma di Srls (società a responsabilità limitata semplificata) con capitale di poche migliaia di euro, la scarsa capitalizzazione e l'assenza di liquidità le espone al rischio di insolvenza con conseguente impossibilità di portare a termine i lavori, questa eventualità per i committenti può comportare la perdita del credito fiscale non riescono a sostituirla per finire i lavori entro la scadenza del bonus.
Per i motivi appena esposti se vi fosse una contestazione del credito per mancato raggiungimento dei requisiti per errori nell'esecuzione dei lavori, non ci sarebbe possibilità di recuperare la parte di danno a carico dell'impresa.
In sintesi
Affidati ai tecnici che abbiano esperienza e non cercare risposte sui social se sei in disaccordo, ricorda lui/lei è il tecnico tu fai un altro mestiere. Sono iscritto anch'io in diversi gruppi e molto spesso ai quesiti rispondono persone che non sono professionisti sempre in contraddizione tra loro generando solo confusione.
Non cercare imprese o general contractor sui social, ma se proprio vuoi farlo segui le indicazioni precedenti.
Ricorda che se il GC non partecipa ai lavori come più volte ribadito dall' Agenzia delle Entrate i costi non rientrano tra quelli detraibili.
I rischi di danni a terzi o persone durante l'esecuzione dei lavori non vengono eliminati totalmente anche se hai usato tutti gli accorgimenti, perciò è opportuno che prima di iniziare stipuli le garanzie assicurative necessarie. Una persona che subisce un danno in cantiere può costarti molto di più della perdita del credito fiscale.